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2020年初突然袭来的疫情，打乱了许多人的购房、换房计划 。疫情期间 ，你可能看了十几场线上直播 ，注册了恒房通 、幸福通等多个开发商的线上售楼部，仍然犹豫要不要“下手 ”。
随着全国各地疫情得到缓解，线下售楼部已经陆续开放 。疫情之后买不买房？市场会如何走？买房逻辑有哪些变化？锐理君今天诚恳给出一些建议 ，供有购房需求的你参考 。
疫情后买不买房？
第一 ，刚需族，必须要有“房本护体”。
疫情期间 ，各大社区的“封闭隔离 ”成了部分租房客无法进入社区的禁令 ，不少原本依靠租房生活的人喊出“疫情后的第一件事就是买房 ”。房子是城市的股份，而房本是城市的股票 。对于刚性需求的购房者 ，如果对楼盘的品牌与品质比较信赖 ，趁着开发商优惠促销，可以及时入手 。如果需要等待楼盘拿证 ，也应该提前了解起来。
第二 ，改善群体，住得好才是真的好 。
这次疫情差不多宅家隔离了一个月 ，一天24小时待在家里 ，让更多人反思家的安全性 、舒适性、健康性 。换一个相对更安全的社区，有更宽敞的居家空间，既能缓解焦虑情绪 ，也是对高品质生活的追求。
第三 ，有可能的话，不要把鸡蛋放在一个篮子里 。
很多人都有多套房产 ，即使自己不住 ，总是能够出租出去赚取收益 。但注意要在不同城市选择有价值的物业，最大程度的规避政策风险 ，比如突然限购限售锁死流动性。
第四 ，现金流！现金流！现金流！重要的事情说三遍 。
2019年11月25日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》 ，报告显示 ，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4% ，超出国际平均水平 。
此次疫情对大部分人的收入都有冲击 ，可房租 、房贷 、花呗等各类账单不会打折，因此不少人对持有现金表现出了较为强烈的意愿。不管是刚需，改善还是投资 ，审时度势 ，量力而行，加高杠杆需要慎重 。
△锐理数据统计四川、重庆、云南 、贵州四省客户调查问卷显示 ，约54%的受访者表示疫情下收入有所减少 ，约9.4%的客户表示有可能失业，完全失去收入来源
第五 ，乱买房 ，可能会“赔了夫人又折兵” 。
2020年开始，不要看到房子就乱买。住宅 、公寓、写字楼 、商铺 、车位等不同房子类型有不同产权年限和回报周期 ，应该考虑到安全置业和家庭资产不缩水 ，流动性要放在第一位。
△2018年-2019年商铺和写字楼量价齐跌，更是严重跑输住宅（来源：国民经略）
市场会如何走？
第六 ，政策“给糖吃” ，市场在复苏 。
2020年大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%，市场暂时“冷冻 ”，但复苏已经指日可待 。过去一周 ，已经有无锡、西安 、上海 、深圳、厦门 、南昌等多个城市发布了针对房地产行业的利好政策。（详情点击：《一图概览|全国超20城“稳楼市 ”重点政策》）
针对开发商：预售门槛降低 ，总投资达到25%，甚至项目出了地面 ，就可以申请预售了 ，预售资金也可以提前支取等方式缓解开发商的资金链紧张问题 。
针对购房者：放宽落户限制，购房有补贴 ，公积金贷款额度增加等措施给予购房者支持和信心 。
△部分城市对购房者利好的一些政策
第七 ，房贷利率下调 、首付降低“雨你有瓜”。 2月20日，央行下调LPR 中长期房贷利率下降5个基点 。以首套房贷款总额100万为例 ，等额本息偿还30年 ，月供将由1月份的5246元下降至5216元，月供减少约30元 。
2月24日 ，21世纪经济报报道 ，浙商银行近日下发了个人贷款政策调整的通知，重点内容：非限购城市，家庭首套房首付款贷款比例从原来30%降至20%。有了浙商银行冲在前面 ，其他银行跟上 ，是大概率事件 。
重视起来，这些利好政策 ，都“雨你有瓜 ”（与你有关）！
△浙商银行网点城市是否限购情况一览
第八 ，房企的“洪荒之力 ”恰是你的“洪荒之利” 。 疫情期间，线上售楼处、VR看房 、直播看房等等互联网营销手段 ，如雨后春笋般的冒出来。在线上卖房不温不火之时 ，恒大的75折购房，打消了购房者“怕买贵 、怕买错 ”的后顾之忧 ，给了消费者最低价购房和无理由退房的双重保障 。随后 ，融创、保利、龙湖 、富力 、世茂、旭辉等知名房企也分别实施了无理由退换房 、线上定房打折 、差价补偿等措施激活市场 。 房企开始进行如此大规模、大力度的打折促销，并且保证可以无条件退房或补差价 ，堪称近年来楼市的大场面！
第九 ，房价不会大幅度调整，相信“三稳 ”的决心。 由于不同城市房地产市场的本底条件不同，且疫情对不同城市影响时间差别很大 ，本次疫情对房价的影响较复杂 ，但“稳定”仍然是不可动摇的铁律。
一方面，中央层面对于房地产的主基调没有变化：稳房价 、稳地价 、稳预期 ，防范和化解房地产市场风险 ，依然是重中之重 。很多城市都在“尝试性 ”地出政策，但动作显得小心翼翼 。在限购、限贷政策下 ，仅仅依靠刚性需求和少量投资 、改善性需求的“增量 ” ，很难形成房价“暴涨”的支撑条件。
另一方面，为了稳定房价 ，地方同样会限制楼盘降价幅度 。再加上现在的地价和建设成本较高 ，开发商的降价幅度也确实有限 。
第十，在“抄底 ”心理作用下 ，小阳春“虽迟但到 ”。 在需求端 ，疫情会导致近期刚性购房需求（特别是真正的第一套房购房者）沉淀 、累积，在疫情过后可能集中释放；且在“抄底”心理作用下，改善性（无贷款记录的换房者）、甚至投资性需求（未使用购房资格的购房者）也存在进场意愿 。
在供应端 ，疫情后开发商会积极推盘 ，不会“捂盘惜售”，可售房源多起来 ，市场活跃度会大幅提升 。
第十一 ，新房议价能力提升，二手房更有“黏性 ”。
对于新房 ，由于开发商急于蓄客 ，获得定金回款或准备疫情过后冲刺，而购房者“持币待购 ” ，议价能力确实有所提升 。
但对于二手房 ，由于房屋价值量巨大 、具有使用价值（出租 、自住）且属于耐用品，房价存在“黏性” 。所以如果房主并非急需用钱 ，情愿等待也很少愿意主动、大幅降价。
第十二 ，注意！二季度或是买房窗口期 。 前文提到，疫情可能对居民就业和收入造成一定影响，但从长期看 ，疫情并不会导致购房需求、特别是刚需阶层消失 ，而是将购房需求延后了 。随着疫情被逐步控制，预计3月市场会全面复苏。今年二季度 ，随着开发商的出货以及各项买房政策的叠加 ，预计是一个较好的下手窗口期。
买房有哪些变化？
第十三，大城市的房 ，才真香 。 从基本面来看 ，好的资源主要还是集中在大城市 。医院数量 、医疗水平，以及出现疫情后 ，国家层面的关注和出手措施 ，都会向大城市倾斜资源，因此未来在一二线城市置业还是更有保障一些。
第十四 ，有钱记得买更有“质感 ”的楼盘 。
这次疫情就像放大镜 ，潜移默化地带来生活方式和居住形态的改变，购房者更青睐低密度 、低容积率、低梯户比以及配置有大阳台，大花园等活动空间的项目 。
第十五 ，有钱没钱买房都要关注户型的格局。
能经历7*24小时检验的户型：南北通透 ，室内通风效果佳；整体布局而言，套内动静分明 ，主人办公休闲与老人小孩休憩玩耍互不干扰；同时充足的收纳空间满足储物需求 。
第十六 ，不要再忽视玄关了 。
以前买房往往忽视玄关的重要性，仅仅当作收纳空间 ，可有可无。其实玄关可以作为进门的消毒区域 ，还可以配置除臭鞋柜 、衣服除味机等设备，是居家安全的第一道屏障 。
第十七 ，餐桌不能承受之重 ，书房是刚需 。
只有面临突发的状况或者危机，大家才会发现平时发现不了的需求。过去 ，书房在高端改善产品中才有配置 。但即使是小户型 ，有一个书房空间，幸福感会更强 。
△疫情期间你家的餐桌（来源网络）
第十八，解放双手 ，智能化社区是趋势 。
面部识别 、语音识别输入楼层、门禁免接触 、小区闸门自动化 、电梯免接触等智能化设备齐全的楼盘 ，更值得购买。
第十九，21世纪什么最贵？健康！
疫情之后买房 ，我们应该重视以环保、舒适为特征的健康住宅 ，如金茂的健康科技住宅 、远洋的WELL体系认证住宅等都在前期已经有所发展，相信接下来会有更多企业重视 。当然 ，短时间内的很多“健康住宅 ”不排除噱头居多 ，买房请擦亮眼睛！
第二十 ，买房重要的考量指标 ，物业最“能打” 。 疫情期间 ，保利物业保障健康，新希望物业供应食品 ，碧桂园物业关注你的心理……我们才明白 ，物业服务如此重要——社区是实施网格化管理的基础，物业是“防疫巷战 ”的最后一道防线。（详情点击：《疫情过后 什么样的物业会改变房地产？》）
△部分物业对增值服务的探索
文|qiu
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